Любая, даже самая простая вторичная сделка представляет собой практически готовый сценарий остросюжетного фильма, полный драматических перипетий, метаний между счастьем и отчаяньем, с непредсказуемым до последней секунды финалом. Что уж говорить об ипотеке на вторичное жилье! «Собственник» продолжает разбираться, что мешает совершению таких сделок. Итак, еще три причины… Осторожно, альтернатива!  Редко кто продает квартиру для того, чтобы просто уйти в леса, эмигрировать или потратить вырученные деньги на мелкие радости жизни. Продавая одну квартиру, люди, как правило, планируют покупку другой, лучшей или худшей — в зависимости от ситуации. Так что большинство сделок совершается по альтернативе. Здесь сложность заключается в том, что должны быть подобраны варианты и готовы документы по всем этапам сделки. Но — не только в этом.  Покупателя ждет еще несколько сюрпризов. Сюрприз первый: почти каждый банк имеет ограничение на длину цепочки. Об этом почему-то никто не говорит заранее, этого не пишут в требованиях к предмету залога. Поэтому такая новость нередко становится открытием для покупателя, который вроде бы нашел хороший вариант и уже даже успел внести аванс. У некоторых банков количество сделок в цепочке ограничивается тремя, что делает альтернативную сделку практически невозможной, у других пятью, что тоже не дает простора выбора. При этом правда жизни такова, что количество звеньев в цепочке может достигать и десяти, и это число не всегда можно спрогнозировать заранее.  Лишь немногие банки вообще не ограничивают количество сделок в цепочке. Проще говоря, чем длиннее цепочка, тем меньше шансов, что сделка вообще состоится — удлинять её не в интересах покупателя, даже если нет ограничения банка.  Да и с короткой цепочкой связываться не стоит, если альтернатива ещё не подобрана. Подбор альтернативы может занять неопределенное количество времени, а кредитная линия открыта всего 3 месяца, и за это время нужно не только подобрать подходящий вариант, но и подготовить документы по всем звеньям цепочки, а также получить одобрение банка и провести сделку. Если учесть, что каждый из этих этапов может занять немало времени, то три месяца — это крайне незначительный срок. Альтернативная сделка может готовиться и полгода.  Документы готовы! Скоро будут, может быть…  Даже если вам повезло, и вы нашли квартиру, удовлетворяющую вас по всем параметрам и свободную от альтернативы, но не готовы документы, сделка может не состояться. Некоторые выставляют квартиру на продажу, даже не начав сбор документов, рассчитывая, что пока подберутся варианты, там и документы будут готовы. Однако сбор документов к продаже — дело нелегкое и небыстрое, это может занять значительно больше времени, чем планировалось вначале. Тем более, если речь идет об ипотеке.  Прекрасно, если вам достался хороший менеджер по кредиту, который обеспечит вам быстрое рассмотрение документов и своевременно проинформирует, если с документами не все в порядке. Но есть банки, которые рассматривают документы настолько медленно, что за это время они успевают потерять актуальность и требуется получение новых. Менеджер по кредиту может оказаться настолько невнимательным, что лишь в последний момент обнаружит отсутствие важных документов, о необходимости которых неведомо даже риелторам.  Ведь, во-первых, у каждого банка свои требования, к документам, а во-вторых, даже риелтор с большим опытом работы может оказаться не в курсе последних изменений. Например, совсем недавно (в 2008 году) введено обязательное наличие кадастрового паспорта для квартир, расположенных в Подмосковье. Делается такой паспорт почти месяц. Справка БТИ также делается около месяца. Не стоит и говорить, как месяц ожидания может повлиять на исход сделки. Так что если у хозяев не готовы даже документы БТИ, пожалуй, лучше поискать другой вариант. Но даже проблемы с выпиской из ЕГРП (которая делается всего 5 рабочих дней, то есть неделю) также могут неблагоприятно повлиять на исход сделки — особенно если учесть что её, как и некоторые другие документы, придется получать несколько раз. Дело в том, что срок её действия — всего месяц, а рассмотрение документов банком и подготовка к сделке вряд ли уложатся в этот период. И, как ни печально, даже участие в сделке риелтора не гарантирует того, что в последний момент не обнаружится: выписка из ЕГРП просрочена и сделку придется отложить.  Юридические тонкости Право покупателя на собственность страхуется при ипотечной сделке в обязательном порядке. Но такую страховку вы сможете получить лишь на максимально безопасную сделку. В случае если есть возможные риски утраты титула, квартира вряд ли будет одобрена страховой компанией.  Какие квартиры окажутся под подозрением? Свежее наследство. Квартиры, в которых собственниками долей являются дети. Соблюсти права детей при сделке крайне непросто. Это требование коснется не только объекта залога, но и всех звеньев цепочки.  Что же осталось?  Итак, вы не можете купить в ипотеку квартиру в ветхом сооружении, в доме с деревянными перекрытиями, в здании, предназначенном под снос (или теоретически могущем пойти под снос), а также квартиру, продавец, которой настроен против ипотеки.  Вам не стоит выбирать квартиру, находящуюся в собственности продавца менее 3 лет, квартиру с альтернативой или, по крайней мере, со слишком длинной цепочкой альтернативных сделок, квартиру с неготовыми документами, свежее наследство и квартиру с детьми. Что же остается? Дальше все зависит от вашего везения, ситуации на рынке, ловкости вашего риелтора, лояльности банка и расторопности вашего кредитного менеджера. Значит ли всё вышеперечисленное, что покупка квартиры по ипотеке на вторичном рынке невозможна? Конечно, нет. Ведь подобные сделки совершаются каждый день. Значит всё реально, но для того, чтобы увеличить вероятность покупки, следует обращать внимание на оговоренные моменты. Тогда вы не потратите столь драгоценное время на заранее бесперспективный вариант.  Подавая заявление на ипотечный кредит, надо понимать, что выбирать стоит не только тот банк, который предлагает самый низкий процент — а ведь именно на это заемщики обращают внимание в самую первую очередь. Нужно учитывать, какую репутацию имеет данный банк среди риелторов, готовы ли с ним работать продавцы, есть ли ограничение на цепочку сделок, возможно ли занижение цены квартиры в договоре… И вообще — как далеко простирается лояльность банка при подготовке сделки на вторичном рынке. Также немаловажна скорость рассмотрения документов, возможность срочной оценки и общий срок предпродажной подготовки.  Скорость имеет значение! В некоторых банках готовы рассмотреть документы на квартиру, провести оценку и подготовиться к сделке за 3 дня, в других это может тянуться почти месяц. Правда и процент в банках, предлагающий такой сервис, может оказаться несколько выше. Но тут уж стоит подумать, что лучше: не купить квартиру по кредитной линии на низкий процент или все же купить, но увеличив выплаты и срок кредита.