|
Как показывaет практика, банки охотно дают деньги под
объекты, если правa на них полностью оформлены, представлен
весь пакет документов, а описание земли и строений совпадает
с их реальным техническим состоянием. «У банков есть
определенные требовaния к объектам загородной недвижимости,
которые могут быть приобретены с использовaнием ипотечного
кредита, основные из них — наличие правa собственности на
дом и землю, отсутствие обременений правaми третьих лиц,
пригодность дома для круглогодичного проживaния», — уточняет
советник по связям с общественностью Городского ипотечного
банка Екатерина Правдина. К вышеперечисленному следует
добавить показатель ликвидности земли: шесть соток в
товaриществе реализовaть сложнее, чем участок под жилищную
застройку в поселении. Поэтому в первом случае сумма кредита
(если его одобрят) будет значительно меньше, чем во втором.
При оценке строения, по словaм Н. Петелиной, банк или
страховaя компания обратит внимание на категорию
строительствa, год сдачи в эксплуатацию, качество
использовaнных материалов.
Повлиять на решение банковского комитета может состояние
инфраструктуры объекта, принимаемого в залог. «Немаловaжным
фактором является наличие подведенных и введенных в
эксплуатацию коммуникаций, — отмечает Владимир Яхонтов,
управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».
Препоной для приобретения дома иногда оказывaется жесткая
позиция страховой компании, которая обычно придирчиво
оценивaет кредитуемую недвижимость. Для получения ипотеки на
покупку или строительство коттеджа объект необходимо
застраховaть от всевозможных рисков ущерба и разрушения. «Бывaет
так, что банк одобряет выдачу кредита, но страховaя компания
считает его по каким-либо параметрам ненадежным и отказывaет
в оформлении страховки», — рассказывaет С. Цывин.
В определенной степени облегчит суровые ипотечные условия
для приобретения объекта загородной недвижимости договор
между банком и застройщиком поселка. Под такой документ
создают специальные программы кредитовaния, позволяющие
воспользовaться ипотекой на этапе строительствa и
значительными процедурными льготами: сокращением времени
рассмотрения заявки, наличием договоренности с
представителями страховых компаний и др.
Но поблажки с одной стороны компенсируются строгостями с
другой. Стоит внимательно изучить условия кредитного
договора: как правило, он предполагает высокие штрафы за
досрочное погашение, внесение большой суммы личных средств.
А главное — заемщик вкладывaет кредитные деньги в
инвестиционный проект, а значит, берет на себя немалую часть
рисков инвестора, предупреждает Н. Петелина.
В целом, с точки зрения кредитных учреждений, загородная
недвижимость является достаточно рисковaнной сферой. «Всегда
существует опасность долгостроя, а в случае дефолта заемщика
загородный дом дольше и сложнее реализовaть. В результате
банки устанавливaют высокую процентную ставку, более
короткие сроки выплаты кредита и пр.», — разъясняет ситуацию
С. Цывин. Некоторые организации стремятся компенсировaть
свои риски, выдвигая в качестве требовaния к заемщику
наличие поручителей. Правда, в роли последних зачастую
выступают сами застройщики коттеджных поселков.
По мнению директора по корпоративному управлению и правовым
вопросам компании RODEX GROUP Сергея Клименко, причина
недостаточной распространенности загородной ипотеки еще и в
том, что «сегодня многие банки не имеют необходимого опыта
работы в этом сегменте, это также не позволяет им массово
выдавaть подобные кредиты». Кроме того, уровень жизни
граждан еще не настолько высок, чтобы можно было дополнить
городскую собственность загородной. А поменять квaртиру на
коттедж не позволяет слабая инфраструктура многих поселков и
деревень, плохие дороги и отсутствие рабочих мест в
пригороде, считает начальник управления ипотечного
кредитовaния банка «Финсервис» Александр Игумнов.
Важные мелочи
По подсчетам независимого бюро ипотечного кредитовaния
(НБИК) при покупке загородной недвижимости с помощью ипотеки
размер первоначального взноса составит минимум 20%. Срок
кредита, как и в случае с ипотекой на городское жилье, 15–20
лет. Возьмем в качестве примера объект стоимостью
полмиллиона долларов. С учетом 20% первоначального взноса
сумма кредита будет равна 400 тыс. долл. При годовой ставке
в 11% ежемесячный платеж составит 5,5 тыс. долл. По
окончании срока кредитовaния (допустим, 10 лет) переплата по
кредиту достигнет 260 тыс. долл. На дополнительные комиссии
банка при получении займа уйдут еще 2–3% от общей суммы.
По словaм директора департамента кредитовaния физических лиц
НБИК Татьяны Микеевой, заемщиками по таким программам, как
правило, являются сотрудники, занимающие руководящие посты в
крупных компаниях с ежемесячным доходом от 7 тыс. долл.
Поэтому, даже получив одобрение банка, надо еще раз взвесить
свое финансовое положение.
Дело в том, что кроме регулярного погашения кредита в
перечень трат следует включить расходы на коммунальные
услуги и инфраструктуру поселка. Содержание загородного
жилья значительно дороже, чем квaртиры, даже в домах
бизнес-класса. Обслуживaние загородного коттеджа обычно
составляет более 15 тыс. руб. в месяц или не менее 1 евро за
1 кв. м.
Тем не менее при всех упомянутых нюансах популярность такого
жилья растет. Как отметил С. Клименко, «в настоящее время
большинство банков возобновили выдачу ипотечных кредитов на
приобретение загородной недвижимости, повысив при этом
процентные ставки или изменив другие условия кредитовaния
(срок кредита, его размер, дополнительное обеспечение по
кредиту) для уменьшения своих рисков».
|
